General Counsel y vicesecretaria de los Consejos de Administración de Hipoges Iberia
La transposición de la Directiva europea relativa a los administradores y compradores de créditos al Derecho español está cada vez más cerca. Con el anuncio por la Comisión Europea de la apertura de un procedimiento sancionador contra los países que no han cumplido con el plazo de transposición por la Comisión Europea, el proceso de aprobación de la norma ha tomado velocidad, y el anteproyecto de Ley de Administradores y Compradores de Créditos, publicado el 14 de marzo, ha sido finalmente remitido al Congreso de los Diputados para su tramitación parlamentaria.
El anteproyecto introduce cuestiones que exigirán un esfuerzo significativo por parte de los actores del sector para adaptarse a la nueva regulación, que, a pesar de tener un origen comunitario, incluye diferencias significativas entre los Estados miembros que sin duda afectarán a la armonización del marco normativo en la Unión Europea.
Uno de los aspectos más debatidos del anteproyecto es el impacto de la norma en las obligaciones de registro de los servicers que gestionan préstamos impagados (NPLs –non performing loans–) con garantía hipotecaria para los compradores de estas carteras.
El problema de la inscripción de los servicers en los registros administrativos
Esta cuestión ha suscitado interpretaciones dispares en los Registros de la Propiedad al resolver la duda recurrente sobre si los servicers deben inscribirse en los registros administrativos regulados por:
El Banco de España, lejos de aportar claridad, incrementó la confusión con su conocido Q&A sobre el registro de intermediarios de crédito y prestamistas inmobiliarios, generando más incertidumbre en el sector.
Si bien esta cuestión podría parecer menor, su impacto es significativo: la garantía hipotecaria asociada a un préstamo debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, quedando la transmisión del préstamo y su garantía sujetas a la calificación del registrador. En este sentido, muchos Registros de la Propiedad exigen actualmente que tanto el comprador de la cartera de préstamos como el servicer estén inscritos en alguno de estos registros (Consumo o Banco de España), dependiendo de la fecha de concesión o novación del préstamo. Esta interpretación restrictiva ha ocasionado la denegación de inscripciones en favor del nuevo titular, no accediendo al Registro de la Propiedad una compraventa perfectamente válida.
Dicha calificación carece de lógica, en tanto que los servicers no conceden préstamos, sino que únicamente gestionan créditos impagados.
¿Qué cambiará con la nueva ley?
El anteproyecto introduce un nuevo registro obligatorio para los servicers y, de manera acertada, el último texto del anteproyecto recientemente publicado acoge el criterio que venimos defendiendo desde el sector, al indicar que ni los adquirentes de estas carteras, ni tampoco sus servicers, tendrán que inscribirse en el registro de la Ley 5/2019, aplicando además dicho criterio con carácter retroactivo, de modo que la prohibición de inscribir en el Registro de la Propiedad las cesiones de créditos no será aplicable a las cesiones de créditos que se hubieren formalizado antes de la entrada en vigor de la ley, siempre que el comprador del crédito tenga designado un administrador de crédito registrado en el nuevo registro que crea la ley.
Estas previsiones son extremadamente valiosas, sin embargo, debemos ir más allá. Para proteger adecuadamente todos los intereses en juego, la ley debe establecer además de manera inequívoca que:
Impacto y beneficios de una regulación clara
Adoptar estas medidas no solo simplificará la carga administrativa, optimizando los recursos públicos, sino que también beneficiará a todos los actores involucrados:
La aprobación de esta ley representa una oportunidad única para abordar de manera definitiva una cuestión que ha generado incertidumbre y dificultades operativas en el sector de la compraventa de carteras de créditos. Una regulación clara y técnicamente precisa permitirá garantizar la seguridad jurídica, optimizar los procesos y proteger los intereses de todos los stakeholders, reforzando al mismo tiempo la confianza en el mercado.
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