Los Registros de la Propiedad en España rigen su funcionamiento en base a una serie de principios, entre los que se encuentra el conocido como principio de publicidad. Dicho principio de publicidad registral tiene dos vertientes, material y formal, y …
La entrada Publicidad formal en los Registros de la Propiedad: notas simples y certificaciones se publicó primero en Legal Today.
Registradora de la propiedad de Pola de Lena (Asturias).
Los Registros de la Propiedad en España rigen su funcionamiento en base a una serie de principios, entre los que se encuentra el conocido como principio de publicidad.
Dicho principio de publicidad registral tiene dos vertientes, material y formal, y mediante el presente se va a tratar de explicar la vertiente formal del principio de prioridad.
Se puede definir el principio de publicidad formal como aquel que se refiere a los modos o medios para dar notoriedad a las inscripciones, permitiendo y facilitando a los particulares el conocimiento del Registro.
1.
- ¿Qué se entiende por publicidad formal?
En términos generales la publicidad formal registral puede entenderse como la posibilidad de conocer el contenido del Registro, es decir, cognoscibilidad, la cual no debe confundirse con el conocimiento efectivo de dicho contenido.
El artículo 221 de la Ley Hipotecaria recoge el citado principio en términos generales al afirmar que: “Los Registros serán públicos para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos».
2.
- ¿Existen límites a la publicidad formal?
Del precepto citado se desprende que el Registro es público “para quien tenga interés conocido”, por lo que puede afirmarse que la publicidad formal y por tanto la cognoscibilidad del contenido del Registro no es absoluta, sino que está limitada; y dicha limitación consiste en la existencia de un interés conocido en quien pretenda tener acceso a la información.
Esto viene reiterado de manera más extensa en el artículo 332.
3 del Reglamento Hipotecario del que se desprende que “Quien desee obtener información de los asientos deberá acreditar ante el Registrador que tiene interés legítimo en ello.
Cuando el que solicite la información no sea directamente interesado, sino encargado para ello, deberá acreditar a satisfacción del Registrador el encargo recibido y la identificación de la persona o entidad en cuyo nombre actúa.
Se presumen acreditadas las personas o entidades que desempeñen una actividad profesional o empresarial relacionada con el tráfico jurídico de bienes inmuebles tales como entidades financieras, abogados, procuradores, graduados sociales, auditores de cuentas, gestores administrativos, agentes de la propiedad inmobiliaria y demás profesionales que desempeñen actividades similares, así como las Entidades y Organismos públicos y los detectives, siempre que expresen la causa de la consulta y ésta sea acorde con la finalidad del Registro” así como en el artículo 332.
5 del mismo cuerpo legal al establecer que “[…]Dicho interés se presumirá en el supuesto de que la información se solicite a efectos tributarios, de valoraciones inmobiliarias o con finalidad de otorgamiento de préstamos o créditos con garantía hipotecaria, con inserción literal si lo requiere el solicitante”
En definitiva, la existencia de un interés legítimo y conocido es necesaria para tener conocimiento del contenido de los asientos del Registro de la Propiedad, debiendo ser calificado dicho interés por cada Registrador, en íntima conexión con el tratamiento profesional de la publicidad registral y el derecho a la intimidad, tal y como señala la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en resoluciones de 11 de septiembre de 2009 y 3 de diciembre de 2010, sin perjuicio de las presunciones contenidas en la Ley.
En cuanto a lo que se entiende por tratamiento profesional de la publicidad registral implica que no puede realizarse de modo ordinario mediante la reproducción literal de los asientos, ni servirse en masa, sino que debe de preceder a su emisión una labor de calificación mediante la cual el Registrador ha de decidir no sólo si la publicidad debe de ser emitida en el caso concreto, sino también su extensión.
Por todo ello, no debe extrañar la necesidad de señalar un interés legítimo en las solicitudes de publicidad formal que efectúen los particulares, bien presencialmente en las oficinas de los Registros o bien de manera telemática.
3.
- Medios de publicidad formal
Los medios a través de los cuales se hace efectiva la publicidad formal son los siguientes:
A.
- NOTAS SIMPLES
La nota simple puede definirse como aquel documento en el que se incorpora de manera estructurada un extracto sucinto del contenido de los asientos registrales vigentes sobre una finca concreta, cuyo contenido tiene efectos puramente informativos, sin perjuicio de la responsabilidad civil del Registrador en caso de errores cometidos en la misma.
Es el artículo 222.
5 de la Ley Hipotecaria el que se refiere a este medio de publicidad formal disponiendo lo siguiente: “La nota simple informativa tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido de los asientos, sin perjuicio de la responsabilidad del registrador, por los daños ocasionados por los errores y omisiones padecidos en su expedición.
Deberá reproducir, literal si así lo solicita el interesado, o en extracto en otro caso, el contenido de los asientos vigentes relativo a la finca objeto de manifestación, donde conste, al menos, la identificación de la misma, la identidad del titular o titulares de derechos inscritos sobre la misma y la extensión, naturaleza y limitaciones de éstos.
Asimismo, se harán constar, en todo caso, las prohibiciones o restricciones que afecten a los titulares o a los derechos inscritos.
También podrá librarse nota simple relativa a determinados extremos solicitados por el interesado”
Los caracteres de las notas simples son los siguientes:
B.
- CERTIFICACIONES
Las certificaciones pueden considerarse como copias, transcripciones o traslados, literales o en extracto del contenido del Registro, que constituyen el medio de acreditar fehacientemente la situación jurídico real de las fincas y derechos, generando responsabilidad directa en el Registrador como firmante de las mismas por los errores cometidos en su expedición.
Las certificaciones pueden ser objeto de diferentes clasificaciones, sin embargo, todas ellas comparten una serie de caracteres:
Vías para la obtención de la publicidad formal
Actualmente existen dos vías para solicitar tanto las notas simples como las certificaciones.
La primera de ellas es la solicitud presencial, formulada en las oficinas de los Registros mediante la cumplimentación de un formulario en el que el interesado introducirá sus datos, el interés legítimo que fundamenta su petición, así como los datos de la finca sobre la que pide la nota simple, debiendo identificarse mediante la presentación de su NIF o NIE, según los casos.
Es en el caso de la solicitud presencial en el que se aplica el plazo de expedición de cuatro días por finca ya señalado.
Finalmente es importante destacar que la publicidad formal también se ha visto afectada por la Ley 11/2023 de 8 de mayo, por lo que a partir de su entrada en vigor todas las notas simples y certificaciones deberán expedirse en formato electrónico, éstas últimas firmadas con la firma electrónica reconocida del Registrador, sin perjuicio de su posible traslado a papel si fuere necesario y en todo caso con un Código Seguro de Verificación (artículos 222.
2 y 238.
1 de la Ley Hipotecaria); destacando también como novedad que una vez practicados los asientos derivados de documentos presentados que produzcan alteración en la situación jurídica de las fincas, ya no se expedirá nota simple sino certificación electrónica de las mismas, de conformidad con el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria.
Valora este contenido.
Sé el primero en puntuar este contenido.
