Abogada del Ilustre Colegio de Valencia
La OCU estima que en España existe un 14% de morosidad en el mercado de alquiler y que el 11% de los arrendadores ha tenido que acudir a la vía judicial para reclamar las rentas impagadas y demás daños ocasionados. La Comunidad Valenciana presenta uno de los mayores incrementos en 2023 de morosidad en comparación a los registros de hace un año, ascendiendo hasta un tres por ciento. Aquí cabe preguntarnos ¿Si mi inquilino deja de pagar, como soluciono este problema? La respuesta en el ámbito legal a esta pregunta es acudir a un procedimiento judicial, sin embargo, si en vez de preguntar “como” preguntaras “cuando se va a solucionar este problema”, la respuesta será que tengas paciencia porque vas a tardar un largo tiempo hasta que puedas recuperar tu vivienda. Pero no nos adelantemos y comencemos por el principio, ¿Qué he de realizar si quiero recuperar mi vivienda?
Interposición de demanda
El primer paso es interponer la demanda cumpliendo los nuevos requisitos que nos impone el RDL 6/ 2023 que modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil, y la ley de derecho a la vivienda 12/2023. Que principalmente son: Certificado de gran tenedor, y afirmar o desmentir que el inmueble alquilado se considera vivienda habitual.
El concepto gran tenedor se regula en el artículo 3.k de la ley 12/2023: “persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial”. En este artículo continua diciendo “Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito”, actualmente en la Comunidad Valencia no se han establecido los llamados “mercados tensionados”, por lo que para interponer actualmente una demanda simplemente adjuntando un certificado registral donde se afirme que el titular del inmueble en cuestión tiene menos de diez viviendas sería suficiente.
¿Qué pasaría si tenemos más de diez viviendas y por tanto sí que se nos considera gran tenedor? En este caso necesitaríamos solicitar un certificado de vulnerabilidad del inquilino o en caso de que no sea posible porque este último no pretende colaborar, una declaración responsable de haberlo solicitado, y antes de interponer la demanda se deberá acudir a un proceso de mediación. En este punto es donde se complican las cosas ya que actualmente en Valencia no tenemos ningún tipo de servicio de mediación que pudiese aplicarse para el procedimiento que exige la ley, en concreto lo que establece la disposición final quinta de la mencionada ley. Lo que supone que, si eres gran tenedor y debes pasar por dicho procedimiento de medicación, que a día de hoy aún existe, el proceso para recuperar su vivienda se dilatará aún más.
Admisión a trámite y vista
Si cumplimos todos los requisitos explicados anteriormente, se admitirá la demanda y previamente a la vista que se señale, requerirá a la persona demandada para que, en diez días, desaloje el inmueble, pague al actor, o comparezca y alegue lo que considere. El motivo habitual de contestación a la demanda suele ser la vulnerabilidad del inquilino, cosa que complicaría el proceso. En caso de no contestar se dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá al lanzamiento en el día y la hora fijadas.
Lanzamiento
Una vez tenemos sentencia firme y fecha del lanzamiento se podría pensar que aquí se acaba el problema, pero no es así. En este punto debemos mencionar dos normativas: Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19; y Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes. Tal y como se ha explicado anteriormente, si el inquilino ha argumentado y probado vulnerabilidad puede ser decretado la suspensión del lanzamiento prorrogándolo hasta el 31 de diciembre de 2024.
Compensación arrendadores
Después de todo lo explicado, podría pensar que no hay una solución eficiente a su principal problema, que es recuperar su vivienda. Sin embargo, una vez nos encontramos ante este punto en el que se ha suspendido el proceso ya sea porque no existe un servicio de intermediación o por los múltiples lanzamientos suspendidos es posible, aunque también complicado, pedir una ayuda llamada “COMPENSACIÓN DE ARRENDADORES”. Para ello se debe aportar a Conselleria diferente documentación con el objetivo de probar vulnerabilidad del titular de la vivienda.
Conclusiones
Es cierto que el número de demandas de desahucio ha disminuido abundantemente, por tanto, se ha cumplido el objetivo de la nueva normativa. Sin embargo, no ha disminuido a causa de una mejora, si no porque es muy complicado cumplir con los requisitos para interponer la demanda de desahucio. Incluso si finalmente estiman dicha demanda, el proceso judicial cada vez se dilata más. Este procedimiento judicial, y muchos otros, se encuentran en un punto de inflexión ya que deben de ir adaptándose a la modificación de la LEC. Por este motivo es muy importante confiar en los profesionales especializados en el presente sector, ya que son conocedores de los requisitos, ayudas, y demás vías que podamos utilizar para solventar dicho problema. Así mismo, es imprescindible un previo asesoramiento del contrato de arrendamiento, así como de sus consecuencias.
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