Directora de desarrollo de negocio. Gestioiuris
Tras algunos años estudiando el procedimiento de apremio y, en especial, la realización de los bienes por persona o entidad especializada especialmente en el ámbito hipotecario, regulada en el artículo 641 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, llegué a la conclusión de que era un instrumento infrautilizado (en realidad en el ámbito de la ejecución hipotecaria no se utilizaba en absoluto) y que claramente podía ser una herramienta muy potente para conseguir acelerar los procedimientos hipotecarios en fase de subasta, extrayendo del ámbito judicial la realización de una subasta que, dicho sea de paso, no es una fase del procedimiento que requiera de decisiones importantes y que, en cambio, arrastra retrasos considerables en la tramitación judicial. Podríamos decir que se trata de una parte del procedimiento -una vez solucionados ya problemas de fondo en la oposición, en su caso- bastante mecánica y cuya realización dentro del marco de un juzgado de primera instancia no aporta mayores garantías siempre y cuando exista un control judicial previo y posterior a su realización, tal y como está previsto legalmente.
Asimismo, según dicha Memoria, se ha producido un incremento en el ingreso en la jurisdicción civil del 8,6%, que es la jurisdicción que ha aumentado más con diferencia si lo comparamos con el aumento del 6,7% en la jurisdicción penal. En este sentido, el peso de la jurisdicción civil en el total de asuntos ingresados ha aumentado del 41% al 42%, mientras que la jurisdicción penal se ha mantenido estable en el 48,1%, mientras que la social y la contencioso-administrativa han disminuido.
Esta tendencia al alza, debemos ponerla en relación con el número de asuntos que “se arrastran” de años anteriores cuya cuantía soy incapaz de adelantar dado que no existen datos estadísticos sobre este particular.
A lo dicho hasta ahora, debe añadirse otro dato importante y es que según el Consejo General del Poder Judicial en su Portal de transparencia, en el apartado Estimación de los tiempos medios de duración de los procedimientos judiciales, el tiempo medio que se tardó en 2022 en tramitar un procedimiento de ejecución hipotecaria fue de 39.8 meses, aunque es solo una estimación y, por tanto, no es un dato que permita al justiciable saber de ante mano cual va a ser la duración efectiva de un concreto procedimiento judicial.
A este contexto no muy halagüeño, debemos sumar la situación de huelgas de los funcionarios de la administración de justicia vivida a lo largo del año 2023.
Así pues, la utilización del instrumento que nos brinda la propia Ley de Enjuiciamiento Civil de realización por Persona o Entidad Especializada dentro del procedimiento de ejecución hipotecaria, debería ser muy bien recibido por todos los operadores en el sector de recuperación de deuda y debería ser visto igualmente como un elemento de
descongestión por parte de los órganos judiciales implicados en la llevanza de los procedimiento de ejecución hipotecaria (juzgados de primera Instancia y juzgados mixtos, en ocasiones con competencias en materia de violencia contra la mujer).
Es incuestionable que la ley permite esta forma de realización alternativa en el ámbito hipotecario y que no exige absolutamente ningún requisito, a excepción de lo dispuesto en el articulo 641 de la Ley y que constituye más bien un acotamiento para la utilización de este instrumento: encargo por un máximo de seis meses, prorrogables por otro seis y venta a tercero por un 70% del valor de tasación a efectos de subasta siempre y cuando no exista acuerdo entre ejecutante y ejecutado en la comparecencia previa que debe celebrarse ante el Letrado de la Administración de justicia y a la que deben comparecer los interesados. El único objeto de esta comparecencia es discutir las condiciones en las que se va a desarrollar la realización de la venta. No cabe recurso o discusión alguna sobre el medio escogido por el acreedor puesto que se ha dado fin a la fase de oposición y, por ende, el camino para la realización del activo queda expedito. Al final de la comparecencia el LAJ resuelve mediante Decreto en el que podrá modificar alguna o algunas de las condiciones de la subasta planteadas por el acreedor.
El procedimiento es, pues, sencillo y ágil. No se precisa edicto ni tasa, no se publica en la página web del BOE sino en el portal de la Entidad Especializada de que se trate, no aplican tampoco las normas de la Ley de Enjuiciamiento Civil para la subasta judicial sino que aplica el articulo 641 con las pocas previsiones que constan, a las que yo añado, en primer lugar, el hecho de que jamás puede producirse un perjuicio económico o de ninguna otra índole al ejecutado y, en segundo lugar, tratar de evitar a toda costa incurrir en algún posible supuesto de nulidad de actuaciones empleando la máxima pulcritud y respeto a los derechos de todas las partes interesadas. Terminada la subasta serán de aplicación nuevamente todas las previsiones de la Ley de Enjuiciamiento civil.
Tras trabajar con varios operadores del mercado durante algo más de dos años, creo que puedo afirmar que la experiencia es todo un éxito por dos motivos fundamentales: 1. tras comparar plaza por plaza el resultado de esta estrategia de realización de los activos hipotecados, se ha podido constatar que el ahorro de tiempos según los juzgados está entre 8 y 12 meses, lo que significa que el acreedor consigue un ahorro importante de costes de financiación, y 2. los porcentajes de adjudicación a tercero también aumentan sensiblemente debido a una mayor actividad de marketing y publicidad, por lo que se produce aquí un ahorro de costes debido a que el acreedor ya no debe adjudicarse el activo y, por ende, no va a tener que hacer frente a todos los costes asociados al activo, pasando éstos a ser soportados por el tercer adquirente, en el caso de que no queden extinguidos por la propia acción “sanadora” de la adjudicación en subasta.
No existe, por último, un coste adicional al deudor. No existe para el deudor un perjuicio económico por el hecho de que el acreedor decida utilizar esta estrategia de realización. El coste por la intervención de la entidad especializada es soportado íntegramente por el acreedor y ello resulta del propio articulo 641.4 de la LEC tan proto como se consume la realización de los bienes se procederá a ingresar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la cantidad obtenida, descontando los gastos efectuados y los que corresponda a aquéllas (entidades especializadas) por su gestión. Es decir, el coste lo soporta el tercer adquirente. En caso de subasta desierta, el coste en ningún caso puede
incluirse en la tasación de costas dedo que la intervención de la Entidad Especializada es voluntaria. El deudor, además, se verá beneficiado por la circunstancia de que en caso de adjudicación a tercero y con independencia de la tipología del inmueble, el bien nunca va a poder adjudicarse por debajo del 70% del valor de tasación a efectos de subasta.
Todo ventajas. Ningún inconveniente y un mundo de posibilidades para tratar de obtener una justicia más rápida y eficiente.
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