Una de las nuevas realidades digitales que han surgido como consecuencia del desarrollo de la tecnología blockchain son las denominadas finanzas descentralizadas –decentralized finance o, su abreviatura, DeFi-. Este término se utiliza para denominar, con carácter general, a …
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Registradores de la Propiedad y Mercantiles
Registradores de la Propiedad y Mercantiles
Una de las nuevas realidades digitales que han surgido como consecuencia del desarrollo de la tecnología blockchain son las denominadas finanzas descentralizadas –decentralized finance o, su abreviatura, DeFi-.
Este término se utiliza para denominar, con carácter general, a un ecosistema financiero construido sobre la base de la tecnología blockchain, que se rige por medio de smarts contracts y que, no necesita de intermediarios financieros para funcionar.
En este sentido, la colateralización de activos físicos, esto es, dar en garantía activos físicos mediante la constitución de los denominados derechos reales de garantía, forma parte de la esencia de la institución registral y que los Registros de la Propiedad Inmobiliaria y los Registros de Bienes Muebles han venido garantizando -principalmente a través del derecho real de hipoteca- con enorme éxito y absoluta seguridad jurídica, publicidad y transparencia, facilitando el crédito y la financiación “tradicional” en condiciones de plena igualdad, seguridad y legalidad.
El reto en las finanzas descentralizas y su financiación onchain es poder constituir garantías -esto es, derechos reales de garantía- sobre activos físicos -esto es, garantías reales- con la misma seguridad jurídica, publicidad y transparencia que las garantías reales que se constituyen en la financiación “tradicional” u offchain.
Para ello es esencial la participación de los Registros de la Propiedad y de Bienes Muebles porque son la única institución que permite vincular, con absoluta seguridad jurídica y transparencia, los activos físicos y su colateralización en garantía de financiación DeFi mediante un token representativo del correspondiente derecho real de garantía -hipoteca inmobiliaria o mobiliaria-.
Esto permite, además, no sólo su ejecución en caso de incumplimiento sino también, la compatibilidad y coordinación de las garantías sobre activos físicos de la financiación “tradicional” y de la financiación DeFi, con plena publicidad y seguridad jurídica.
En este sentido, son tres las preguntas que debemos plantearnos, ¿cómo constituyo una garantía real en un entorno DeFi -digital y onchain-?; ¿cómo constituyo una garantía real en un entorno DeFi -digital y onchain- que sea ejecutable, artículo 1858 CC, judicial o extrajudicialmente en caso de incumplimiento de la obligación garantizada? y, finalmente; ¿cómo constituyo una garantía real en un entorno DeFi -digital y onchain- que sea ejecutable judicial o extrajudicialmente en caso de incumplimiento de la obligación garantizada y no vulnere, artículo 1859 CC, la prohibición de pacto comisorio?
La estructura jurídica que permite la colateralización de activos físicos para la financiación Defi debe, por tanto, necesariamente combinar actuaciones registrales offchain, de constitución y prioridad de la garantía y, en su caso, transmisión, ejecución y cancelación de la garantía real, con actuaciones onchain de creación y entrega de tokens al acreedor que le legitimen, con la tenencia o posesión del token, no sólo para aceptar la garantía constituida offchain sobre activos físicos a su favor sino también que le garanticen la posible ejecución de la misma, mediante la realización, judicial o extrajudicial, del valor del activo garantizado con la prioridad correspondiente y evitando la prohibición del pacto comisorio.
En primer lugar, el titular registral del activo físico -sea deudor o no- debe constituir mediante la inscripción en el Registro de la Propiedad una hipoteca unilateral, artículo 141 de la LH, a favor del acreedor en garantía del préstamo o crédito DeFi que se va conceder al deudor.
Con esta inscripción registral, la hipoteca queda válidamente constituida sobre el activo físico, con el rango o prioridad registral que le corresponda y con plena transparencia y publicidad para terceros.
En segundo lugar, en la misma inscripción registral del derecho de hipoteca -o en un momento posterior- debe hacerse constar en el Registro de la Propiedad por parte del titular registral del activo físico hipotecado, que ese derecho real de hipoteca unilateral inscrito a favor del acreedor ha sido representado o simbolizado digitalmente por un token no fungible -NFT-, identificando alfanuméricamente el mismo y la concreta plataforma donde ha sido objeto de creación digital.
Esta constancia registral del token habilita no sólo la vinculación indubitada del token y del derecho real de hipoteca unilateral constituido sobre un activo físico determinado sino también evita supuestos de doble o múltiple tokenización de ese derecho real sobre el activo en múltiples plataformas.
En tercer lugar, en la correspondiente plataforma DeFi, debe desplazarse ese token creado digitalmente, ya vinculado en el Registro de la Propiedad con el activo físico gracias al principio de especialidad del artículo 9 de la LH, desde el wallet o billetero digital del hipotecante al wallet del acreedor hipotecario por causa de la financiación DeFi recibida y en garantía de la misma.
En cuarto lugar, el acreedor DeFi hipotecario, mero tenedor –tokenholder- del token creado, debe proceder a aceptar la hipoteca unilateral constituida a su favor, conforme al artículo 141 LH, aceptación que se acreditará registralmente no sólo por la coincidencia de la identidad del acreedor hipotecario sino también por la acreditación de la tenencia del token inscrito en el Registro.
Con la aceptación en plazo por parte del acreedor DeFi hipotecario, el derecho real de hipoteca queda definitivamente constituido a su favor y protegido con toda la fuerza jurídica, presunciones hipotecarias y oponibilidad ergaomnes del derecho real de hipoteca inscrito en el Registro de la Propiedad -o de Bienes Muebles-.
El derecho real de hipoteca sobre activos físicos en garantía de financiación DeFi, colateralización de activos físicos, goza, consecuentemente, de la prioridad registral y rango hipotecario determinado por la fecha de su inscripción registral y no queda afectado por ninguna carga o gravamen que pueda recaer o constituirse sobre el activo físico posteriormente, compatibilizándose, por tanto, que el mismo activo físico pueda seguir siendo objeto de colateralización o garantía real tanto “tradicional” como DeFi.
Puede ser, igualmente, objeto de cesión y cancelación mediante la correspondiente inscripción registral.
Es, como cualquier derecho real de hipoteca inscrito, preferente frente a cargas o gravámenes posteriores y preferente frente a cualquier carga o gravamen anterior no inscrita y plenamente oponible erga omnes, artículo 32 LH.
De la misma manera, en caso de incumplimiento de la obligación DeFi garantizada -recordando que en nuestro ordenamiento jurídico no puede el acreedor apropiarse del bien o bienes hipotecados, prohibición del pacto comisorio- puede el acreedor DeFi hipotecario, como cualquier otro acreedor hipotecario “tradicional”, proceder a ejecutar la garantía real constituida a su favor, tanto judicial como extrajudicialmente, por cualquiera de los procedimientos legalmente previstos.
El desconocimiento de las claves privadas -inherentes a la tecnología blockchain– del hipotecante no imposibilita la transmisión forzosa del bien hipotecado porque el derecho real de hipoteca sobre el activo físico existe constituido en el Registro de la Propiedad con oponibilidad erga omnes.
En conclusión, con esta estructura jurídica, que puede realizarse prácticamente en unidad de acto, se permite eficientemente la llamada colateralización de activos físicos para la financiación DeFi, se permite su plena compatibilidad y prioridad de rangos hipotecarios con la garantías hipotecarias concedidas en el ámbito de la financiación “tradicional”, y se permite la ejecución de la garantía hipotecaria en caso de incumplimiento de la obligación DeFi garantizada, tanto judicial como extrajudicialmente, sin incumplir, consecuentemente, la prohibición legal de pacto comisorio.
Todo ello con plena seguridad jurídica, derivada del control de legalidad registral, para el acreedor y terceros y con plena transparencia y publicidad.
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