En los negocios jurídicos de compraventa de bienes inmuebles, es muy común ver intermediarios en este ámbito, los cuales son dos: el primero son las inmobiliarias (contrato de corretaje inmobiliario), y también se encuentran aquellas personas que, sin necesidad de …
La entrada El vacío legal y la costumbre mercantil en la comisión por intermediación en la compraventa de bienes inmuebles se publicó primero en Legal Today.
Jurista y experto en ciencias sociales
En los negocios jurídicos de compraventa de bienes inmuebles, es muy común ver intermediarios en este ámbito, los cuales son dos: el primero son las inmobiliarias (contrato de corretaje inmobiliario), y también se encuentran aquellas personas que, sin necesidad de estar vinculadas con una inmobiliaria, se dedican al corretaje; a estas personas se les denomina corredores, siendo este último el más frecuente y usual en nuestra sociedad.
El Código de Comercio en el artículo 1340 lo define: “Se llama corredor a la persona que, por su especial conocimiento de los mercados, se ocupa como agente intermediario en la tarea de poner en relación a dos o más personas” … esto con el fin de celebrar un negocio jurídico, que en este caso sería la compraventa de un bien inmueble.
En Colombia, existe un claro problema con estos intermediarios al momento de cobrar su remuneración por los servicios prestados, tanto al vender como al comprar bienes inmuebles; esto probablemente se deba a que el ordenamiento jurídico no es claro en cuanto debería ser la remuneración del servicio de corretaje.
El artículo 1341 del Código de Comercio estipula la remuneración y tipifica lo siguiente: “El corredor tendrá derecho a la remuneración estipulada; a falta de estipulación, a la usual y, en su defecto, a la que se fije por peritos”, dejándolo a la autonomía de la voluntad y, en caso contrario, a un perito.
Pero ¿qué pasa con este tipo de servicios? En gran parte, es desarrollado por sujetos no vinculados a una inmobiliaria y que no hacen su labor bajo la estricta formalidad de un contrato escrito, por consiguiente, resultan afectados al momento de cobrar sus honorarios y las expensas en la gestión, puesto que no estipulan el porcentaje a cobrar.
La solución en este caso, sobre la falta de estipulación de la comisión de un corredor, la encontramos en la costumbre mercantil.
La costumbre mercantil que puede solucionar este problema jurídico sería la siguiente: “En Bogotá, D.
C.
, existe la costumbre mercantil de que, en el contrato de comisión para la celebración de la compraventa de bien inmueble, el vendedor del bien inmueble pague al comisionista una comisión cuando por la intermediación del comisionista se ha logrado celebrar un contrato de compraventa de bien inmueble.
La comisión se determina así: (i) si el bien inmueble vendido está en el área urbana de Bogotá, D.
, la comisión equivale al tres por ciento (3 %) del precio de venta del inmueble; (ii) si el bien inmueble vendido está fuera del área urbana de Bogotá, D.
, pero dentro de los municipios que integran la jurisdicción de la Cámara de Comercio de Bogotá, la comisión equivale al cinco por ciento (5 %) del precio de venta del inmueble” (Cámara de Comercio de Bogotá).
Ahora bien, el problema radica en que la costumbre anteriormente citada aplica para contratos de comisión, en el marco jurídico de este contrato, no se encuentra regulado los honorarios del comisionista.
Pero debido a la similitud en los supuestos fácticos, donde el corredor y el comisionista no tendrían la forma legal de establecer sus comisiones, la costumbre mercantil soluciona el problema para el contrato de comisión.
Sin embargo, la Cámara de Comercio de Bogotá o ninguna del país ha certificado una costumbre para el contrato de corretaje en el sentido de los honorarios.
Por lo que cabe en el estudio jurídico aplicado, se propone que esta costumbre se aplique por analogía a los problemas jurídicos que presenten los corredores, debido a que versa sobre la misma materia de compraventa de bienes inmuebles, donde interviene un tercero para poder celebrar el negocio jurídico.
Mientras no se certifique una costumbre dedicada especialmente a la comisión de corredores en la compraventa de bienes inmuebles, es posible acudir y aplicar esta costumbre, debido a que no afecta ninguna disposición legal vigente, no afecta derechos fundamentales y no afecta principios éticos; todo lo contrario, está arreglando un problema.
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