El Tribunal Supremo ha dado la razón a la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS) en el marco de un pleito planteado por varias personas arredantarias de viviendas de protección pública sobre quién debía asumir los gastos de comunidad, que en los contratos de arrendamiento se estableció que correspondía a los arrendatarios.
La Audiencia Provincial de Madrid estimó las demandas de más de una veintena de inquilinos al interpretar que los gastos de comunidad, para ser a cuenta del arrendatario, debían cumplir no sólo con la exigencia de constar por escrito, como ocurría en los casos en litigio, sino que también debían cuantificar el importe anual de dichos gastos, conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994.
El Supremo ha estimado ahora el recurso de la EMVS al recordar que la disposición adicional primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) proclama que los arrendamientos de protección oficial de promoción pública se regirán por las normas particulares de éstas, que son las autonómicas sobre esta clase de viviendas arrendadas, aplicándose la LAU de 1994, en lo no regulado por ellas.
En este caso, las normas autonómicas permiten que la arrendadora pueda percibir, «además de la renta inicial o revisada que corresponda, el coste real de los servicios de que disfrute el inquilino y se satisfagan por el arrendador», lo que requiere la correspondiente cláusula contractual de ejercicio de dicha facultad, que opera con el límite normativo de que solo se puede repercutir el coste real de los servicios que perciban los arrendatarios, sin que la norma exija la especificación del importe de los mismos en cómputo anual a la fecha del contrato.
Por consiguiente, al no darse el supuesto de la supletoriedad legal, no cabe aplicar el artículo 20.1 LAU y sus exigencias normativas, circunscritas a «las viviendas del mercado libre y no intervenido, con respecto a las de protección oficial, con renta limitada y potestad de repercusión del coste real de los servicios prestados a los arrendatarios, sometidas a la legislación autonómica de aplicación normativa preferente y dictada en el marco de las competencias de la Comunidad de Madrid, señalan los magistrados».
La sentencia insiste en que «no existe laguna que suplir, norma ausente que reemplazar, ni regulación que completar, para determinar el elenco de derechos y obligaciones que constituyen el contenido del arrendamiento de la vivienda de protección pública suscrito, de manera tal que justifique la aplicación supletoria de la LAU de 1994».
«En definitiva, la supletoriedad es una técnica para cubrir las lagunas del ordenamiento jurídico, que opera cuando un determinado supuesto no es objeto de regulación específica por la norma inicialmente aplicable; pero, en este caso, sí que existe dicha norma, que no exige que se determine el importe anual de los servicios repercutidos», concluye la Sala.
En los contratos de arrendamiento litigiosos examinados por el Supremo, se pactó que los arrendatarios asumieran el coste de los servicios, que pagaron durante un dilatado periodo de tiempo, que supuso entre 41 y 68 cuotas mensuales, y no se cuestionó que dichas cuotas repercutidas correspondiesen al importe real de los servicios recibidos abonados por la entidad arrendadora.
En total, en los dos casos ahora resueltos, demandaron a la EMVS un total de 27 particulares, que reclamaban la devolución de un total de 66.000 euros.
En su recurso, la EMVS argumentaba también que es una empresa perteneciente al sector público municipal, que no puede pagar los gastos generales de los adjudicatarios de la vivienda pública y protegida vulnerando el principio del interés general.
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