Como exponíamos en el artículo publicado en enero, para alcanzar los objetivos de descarbonización del Pacto Verde (55% menos de emisiones netas, en 2030), es preciso una radical transformación la forma en que se utilizan y se gestionan los …
La entrada “Clausulas Verdes” en los arrendamientos de edificios para contribuir a los objetivos de sostenibilidad se publicó primero en Legal Today.
Los contratos de arrendamiento verdes o “Green Leases” son un medio eficaz para contribuir a la sostenibilidad.
Pero ¿Qué son las cláusulas verdes? ¿Cuál es su contenido habitual?
Su objetivo por tanto es regular la cooperación entre propietario y usuario del inmueble para que se utilice y gestione promoviendo la sostenibilidad (no solo ambiental aunque esta sea la más destacable).
Entre otras clausulas típicas destacan, las que exigen la ejecución de obras, actuaciones de mantenimiento preventivo y correctivo, reglas de uso del edifico y sus instalaciones y servicios, (i.
e.
uso del agua o energía, gestión de residuos o fomento del transporte sostenible de los usuarios).
También contemplan obligaciones de otra naturaleza, complementarias de las anteriores, tales como como efectuar mediciones y reportes sobre objetivos de sostenibilidad, someterse a auditorias u obtener certificaciones medioambientales (LEED, BREEAM).
¿En que tipo de contrato se incluyen clausulas verdes?
Ello ha facilitado que las “Green Clauses” se extiendan rápidamente en los últimos años en contratos de arrendamiento con propietarios inversores institucionales en edificios destinados generalmente a usos no residenciales (oficinas, centros comerciales, naves industriales).
Estas cláusulas también procede introducirlas en cualquier tipo de contrato que conceda el uso y/o disfrute del edificio (i.
e cesión de uso o derecho de usufructo).
¿Cómo se regulan las cláusulas verdes?
El contenido de las “Green Clauses” no está regulado en España ni en la mayor parte de los países de nuestro entorno, si bien existe cierta regulación o estandarización en el Reino Unido o en Francia, de donde proceden algunos de los inversores más activos en España.
En el caso de contratos de arrendamiento donde los propietarios son inversores institucionales europeos (fondos franceses o británicos) es frecuente que estos tengan definidos sus estándares e intenten trasladarlos a los contratos que celebran en España.
Esto es posible si se ajusta a las características técnicas del edificio y a la actividad a desarrollar en el mismo, siempre con pleno respeto a la legislación española.
Normalmente no existen problemas de contravención del Derecho español, porque las exigencias de estas cláusulas tienen por objeto ir más allá que lo exigido por la ley, en beneficio mutuo de arrendador y arrendatario.
¿Qué cuestiones tener en cuenta la hora de negociar cláusulas verdes?
Hay algunos aspectos clave que no hay que perder de vista en la negociación y redacción de las cláusulas verdes:
Diferenciar claramente lo que son declaraciones de intenciones de las obligaciones legalmente exigibles.
En este tipo de cláusulas es frecuente que se mezclen obligaciones concretas con meras declaraciones de intenciones.
Así, es habitual que las partes declaren su conformidad con principios más o menos etéreos y mezcladas con estas, se incluyan obligaciones, cargas o compromisos que podrían ser exigibles ante los tribunales.
Es imprescindible, por tanto, que quede claro cuáles de esos compromisos son meras declaraciones de intenciones y cuales generan obligaciones exigibles.
En el caso de que se establezcan obligaciones legalmente exigibles, es preciso delimitar cuando se entienden dichas obligaciones incumplidas (i.
e definiendo parámetros concretos a cumplir y plazos en que deben ser cumplidos, y/o forma de medir esos parámetros).
También habrán de contemplarse las consecuencias del incumplimiento, dejando claro si el incumplimiento de algunas de las “green clauses” permite a la otra parte resolver el contrato, o más comúnmente da derecho a obligar a la otra parte a hacer ciertas obras o a repercutir ciertos costes.
Asimismo, es preciso diseñar un plan de gestión y mejora medioambiental claro y cuantificado con reparto de obligaciones y asunción de costes adecuadamente definido y equilibrado, para que estas cláusulas no obstaculicen la negoción.
El reparto equilibrado no solo de los sobrecostes derivados del progreso en sostenibilidad, sino también de los ahorros de costes energéticos, puede facilitar que las partes no se encallen en la negociación del contrato o surjan conflictos el momento de ejecutar obras.
Pero la cuestión más compleja de negociar es quién lleva a cabo y costea las obras y otros trabajos (i.
e.
mediciones, reportings, auditorias) necesarios para conseguir las mejoras medioambientales que se persiguen.
Es decir, estas facturas de mejora medioambiental del edificio ¿quién las paga?.
Esto es especialmente complejo porque aunque se trate de inversiones inseparables del edificio, generalmente una parte importante de las inversiones beneficia también al arrendatario (i.
e ahorros energéticos).
Las partes pueden convenir lo que estimen sobre pago de los costes y para definirlo tener en cuenta factores como la renta pactada y el ritmo de incremento, o el precio de compra (en operaciones de Sale&Lease Back).
Pero son habituales las cláusulas “pass-through”, que permiten al propietario trasladar al arrendatario, en los plazos y términos que se negocien, todos o parte de los costes asumidos por inversiones en materia de eficiencia energética, en tanto que benefician al arrendatario que es el que percibe los ahorros.
Las green clauses no son por tanto una moda pasajera, sino indispensables cuando el propietario es un inversor institucional y es de prever que su uso sea cada vez más extendido por el impulso de políticas internacionales en materia de transición ecológica y por el impacto positivo que tienen en la valoración de los edificios y su financiación.
Su negociación, redacción y aceptación requiere atención, pues ordinariamente contienen obligaciones exigibles judicialmente no meras declaraciones de principios
Valora este contenido.
Sé el primero en puntuar este contenido.
